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周藤誠のブログ

親から住宅取得資金をもらう場合の贈与税対策は?

住宅を取得する際、

両親から資金を

援助してもらうことも

あると思います。

 

単にお金を援助してもらうと、

贈与税がかかってしまうことがあります。

 

そこで、住宅取得のための贈与には、

一定の条件を満たせば贈与税が

かからない制度があります。

 

贈与税の仕組みや、

住宅資金を贈与してもらう時の

方法を今回はご紹介いたします。

 

親子や夫婦でも、財産をもらうと贈与税が発生します!

 

人からお金や財産をもらうと「贈与」となり、

一定以上の金額に関しては贈与税が課せられます。

 

これは、他人からの贈与のみならず、

夫婦や親子間で財産を贈与した場合も同様です。

 

ただし、一般的な贈与税には、

年間110万円までの「基礎控除」があります。

 

つまり、1年間で110万円までの贈与には

税金がかからない仕組みになっています。

 

贈与税は、この基礎控除を差し引いた後の金額に

対して税率をかけた金額となります。

 

詳しくは下記の速算表をご覧ください。

 

 

【贈与税の速算表(特例贈与財産用)】
※父母、祖父母からの贈与はこちらを使用
基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
 1,000万円以下 30%  90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円
【贈与税の速算表(一般贈与財産用)】
基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

 

例えば、父親から住宅取得資金として

1,000万円の贈与を受けると

1,000万円-110万円(基礎控除)=890万円(課税額)

890万円×30%(特例の税率)-90万円(控除額)=177万円(贈与税額)

となり、177万円の贈与税がかかり、

手元に残る金額は823万円と

金額は少なくなってしまいます。

 

住宅取得資金援助には贈与税がかからない特例があります!

 

通常は、上記のような贈与税が

かかってしまうのですが、

住宅取得のための贈与については、

一定額までは贈与税がかからない

制度があります。

 

それが

「直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の特例」と

「相続時精算課税選択の特例」の2つです。

 

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の特例

 

20歳以上の人が、父母や祖父母などから

住宅を取得するための資金贈与を受けた場合、

一般住宅で700万円、

省エネ・耐震性能に優れた

良質な住宅用家屋であれば1,200万円の

資金贈与まで贈与税がかからない、という特例です。

 

非課税枠は、今後下記の表のように

変わっていく予定です。

 

贈与の特例対象になる住宅は、

建築年数や床面積などについて

一定の要件が決められています。

 

【住宅取得等資金の非課税】
契約締結年月 消費税率 良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
2016年1月~2019年3月 8% 1,200万円 700万円
2019年4月~2020年3月 1,200万円 700万円
2020年4月~2021年3月 1,000万円 500万円
2021年4月~2021年12月 800万円 300万円
2019年4月~2020年3月 10%が
適用された場合
3,000万円 2,500万円
2020年4月~2021年3月 1,500万円 1,000万円
2021年4月~2021年12月 1,200万円 700万円

 

相続時精算課税選択の特例

 

相続時精算課税制度は、

20歳以上の人が、

60歳以上の父母または祖父母から

贈与を受けた場合、

2,500万円までその時点では

課税されないという制度です。

 

贈与された資金が

住宅取得等のものである場合には、

60歳未満の父母からの贈与でも

適用されるという特例があります。

 

2,500万円を超えた分は、

超えた金額に対して一律20%の

税率で贈与税がかかります。

 

この制度を選ぶと、

贈与の時点では課税されませんが、

贈与してくれた親が死亡し相続が発生した時に、

生前に贈与された財産と相続財産を合算して

相続税を計算します。

 

【住宅取得資金贈与に利用できる非課税制度の主な要件】
(平成29年12月31日までの贈与について)
直系尊属からの住宅取得等
資金の贈与の特例
相続時精算課税選択の特例
贈与する人 父母または祖父母 父母または祖父母
贈与を受ける人 贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上の人

贈与を受けた年の合計所得が2,000万円以下

贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上の人
非課税金額 一般住宅:700万円まで

良質な住宅用住宅:1,200万円まで

2,500万円まで

ただし、相続時に他の相続財産とともに相続税の計算がされる

取得住宅 床面積50㎡以上(住宅取得等資金の贈与の特例は、床面積50㎡以上240㎡以下)の新築または中古住宅

床面積の2分の1以上が居住用として使用されること

耐火建築物:建築後25年以内

非耐火建築物:建築後20年以内

住宅取得・居住時期 資金贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、遅くてもその年の12月31日までに住み始める
適用手続き 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書と共に住民票の写し、登記事項証明書などの書類を添付して税務署に提出

 

贈与以外に援助してもらう方法

 

住宅購入に際して資金援助を

してもらう方法として、

取得した住宅を親と共有名義にする、

親からお金を借りるという方法もあります。

 

いずれも贈与ではないため、贈与税はかかりません。

 

共有名義にする

 

例えば、3,000万円の住宅を、

子が現金と住宅ローンで2,000万円、

親が現金で1,000万円を出して取得した場合、

持分を、子が2/3、親が1/3とし、共有名義にします。

 

このように共有名義にすることで、

住宅資金の一定割合を

親に出してもらった場合でも、

共同購入したことになり、

贈与とはなりません。

 

親から借入れをする

 

もうひとつの方法は、

親から住宅取得資金を借りることです。

 

資金をもらう場合、

一定額を超えると贈与税がかかりますが、

資金を借りるのであれば税金はかかりません。

 

しかし、親子とはいえ、

何も記録や証拠を残さずにお金を借りたり、

無利息で返したりしていると、

税務署から贈与と判断される場合があります。

 

そのため、親子間であっても

住宅資金として借りたという証明(借用証書)を

残すようにしてください。

 

書式に決まりはありませんが、

借りた金額、利息、返済日、

毎回の返済額、返済回数などを記載し、

それぞれが署名・押印して保管してください。

 

また、実際の返済時は、

現金で渡すのではなく

親の預金口座に振り込むなど、

返済の証拠が残る形で返してください。

 

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